A 2ª seção do STJ concluiu o
julgamento de repetitivo acerca do termo inicial dos juros de mora incidentes
sobre os valores a serem restituídos pelo promitente-vendedor de imóvel, em
caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente-comprador – a partir
da citação ou do trânsito em julgado da sentença - nos contratos anteriores
à lei do distrato.
O colegiado acompanhou o voto-vista
divergente apresentado nesta quarta-feira, 14, pela ministra Isabel
Gallotti. A tese fixada por maioria de votos foi:
“Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a
resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa
da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito
em julgado da decisão.”
A ministra Gallotti expôs toda a
evolução da jurisprudência da Corte acerca do tema, que reconheceu
excepcionalmente o direito potestativo do promissário-comprador de exigir a
revisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, de forma imediata, em
parcela única.
"Em razão de tal direcionamento
jurisprudencial as incorporadoras passaram a inserir cláusulas nos contratos
permitindo a desistência do comprador e comumente fixando percentual de retenção
dos valores."
Gallotti explicou que não há como
reconhecer como pré-existente o dever de restituir valores em desconformidade
com o que fora pactuado: "A pretensão é exatamente alterar a situação
jurídica com a mudança da cláusula; não se trata meramente de liquidar uma
obrigação existente, mas de alterar a cláusula contratual que define a
obrigação." Assim, concluiu que inexiste mora do promitente-vendedor,
de modo que somente a partir do trânsito em julgado da sentença poderiam
incidir os juros de mora.
S. Exa. ainda refutou o argumento de
que o entendimento jurisprudencial poderia levar à protelação das ações: “A
imobilização da unidade imobiliária em litígio não é vantajosa para o
incorporador.” Para Gallotti, “o desfazimento do contrato não deve se tornar
artificialmente mais interessante”, e lembrou ainda que com a nova lei do
distrato, os contratos regidos pela lei nova não serão atingidos pela tese da
Corte.
“O que há é uma intenção de quem
desiste unilateralmente por vontade própria de que seja alterada uma cláusula
do contrato e substituída por cláusula diversa, que será forjada pelo
Judiciário, por isso constitutiva a decisão.”
O relator original do recurso,
ministro Moura Ribeiro, havia proposto a mudança da jurisprudência do Tribunal,
fixando o termo inicial a partir da citação válida do promitente-vendedor, pois
entende que a sentença condenatória, em verdade, não cria uma obrigação nova,
sendo uma sentença “condenatória e declaratória”. O ministro ficou vencido no
julgamento e a ministra Nancy Andrighi não votou.
O escritório Caputo, Barbosa e Zveiter
Advogados foi responsável pela defesa da recorrente, e o advogado Caio
Caputo ressalta que a fixação da tese "é uma grande vitória para
as incorporadoras, que até então se viam desprotegidas frente a judicialização
em massa de rescisões contratuais imotivadas":
"A aplicação dos juros de mora a
partir da citação incentivava a busca do Judiciário pelo consumidor, que via a
possibilidade de rescisão como verdadeiro investimento. Praticamente se anulava
a perda com a cláusula penal somente com os juros de mora percebidos no curso
do processo. Agora a realidade é outra. Há que se respeitar o contrato de
promessa de compra e venda e, caso se busque sua alteração, somente perceberá
juros a partir do trânsito em julgado da sentença."
O advogado Luis Serra, que sustentou
oralmente no caso, defendeu que "enquanto não definida a eventual
alteração de cláusula contratual, não há mora da incorporadora, em razão da
natureza constitutiva da sentença", na linha do voto proposto pela
ministra Gallotti, que prevaleceu no julgamento.
Processo: REsp 1.740.911
Fonte:
Migalhas