Existem diversas vantagens em se optar pela via extrajudicial no procedimento de usucapião, mas a principal delas fica por conta da celeridade, vez que o processo passa a seguir tramites extrajudiciais previstos na lei 6.015/73, a Lei de Registros Públicos, sendo submetido aos cartórios extrajudiciais, não prescindindo de audiências e atos jurisdicionais que delongam grande prazo.

O Novo Código de Processo Civil, seguindo a tendência de desjudicialização no direito brasileiro, continua contribuindo para a redução da quantidade de ações judiciais que, em longo prazo, desafoga o Judiciário e evita que cidadãos e empresas esperem anos e anos pela solução de seus problemas jurídicos. Seguindo esta tendência, o NCPC contemplou a possibilidade de realização do processo Usucapião pela via extrajudicial.

Adicionado à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) pelo Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil, o artigo 216-A criou a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião com o procedimento sendo processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado obrigatoriamente por advogado.

Existem diversas vantagens em se optar pela via extrajudicial no procedimento de usucapião, mas a principal delas fica por conta da celeridade, vez que o processo passa a seguir tramites extrajudiciais previstos na lei 6.015/73, a Lei de Registros Públicos, sendo submetido aos cartórios extrajudiciais, não prescindindo de audiências e atos jurisdicionais que delongam grande prazo.)

Recentemente a lei 13.465 trouxe uma alteração de grande importância ao procedimento, alterando o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, que previa a não manifestação dos titulares de direitos reais do imóvel como ‘discordância’ do processo. Agora, após notificação pessoal ou por Correio pelo registrador para manifestação de consentimento em 15 dias (caso não conste assinatura na planta), o silêncio de proprietários e confrontantes é interpretado como ‘concordância’ ao processo, o que acabou por viabilizar o procedimento já que a essência do Usucapião é a comprovação de posse mansa, pacífica e ininterrupta por longo período de tempo, sendo difícil (ou quase impossível) a localização do proprietário da matrícula, na maioria dos casos.

Um bom exemplo de demanda para regularização de imóveis através da usucapião extrajudicial são os loteamentos irregulares. Em praticamente todos os municípios do Brasil, existem casos de loteamentos realizados em terrenos que antes eram áreas rurais, sítios ou fazendas. Muitas dessas propriedades eram loteadas por herdeiros, que ignoraram procedimentos como inventários e tinham dificuldade em regularizar essas áreas junto às prefeituras para a comercialização formal dos lotes. Por isso, não raro, as vendas eram realizadas através de instrumentos alternativos como ‘Promessas de Venda e Compra vinculadas a Término do inventário’, ‘Desmembramento da área junto ao Registro de Imóveis’, ‘Cessão de Direitos de Posse’ entre outras modalidades.

Essas áreas, hoje, se constituem vilas ou bairros inteiros e que, mesmo sem Habite-se, pagam, inclusive, IPTU aos governos municipais, que por sua vez, chegam a realizar obras de infraestrutura.

A persistente crise econômica nacional gera, ainda, um fator emergencial adicional para quem busca dispor do seu patrimônio (imóvel), mas sem tê-lo em seu nome, sendo apenas uma posse. Comparado a um imóvel equivalente com propriedade regularizada no Registro de Imóveis, o imóvel de posse sofre redução de 30% a 50% a em seu valor de mercado. Além disso, não pode ser dado como garantia em empréstimos.

Outra questão importante é que, a possibilidade de regularização da propriedade imobiliária de maneira mais célere tende a impulsionar a realização de novos negócios imobiliários já que muitos imóveis não eram considerados por incorporadores e urbanizadores devido ao longo período de tempo demandado pela Usucapião Judicial.

Em suma, o procedimento da Usucapião Administrativa tem o intuito de viabilizar a legalização e regularização dos imóveis, de maneira célere e menos custosa ao possuidor do bem, o que tende a impulsionar novos negócios além de promover a regularização de diversas propriedades tidas como “irregulares”.

Diversas questões jurídicas ainda surgirão tal qual como ocorrido quando do advento da Retificação Administrativa prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos mas, o que se vislumbra é a modernização do Direito Registral como um todo.

Fonte: Pelegrini Barbosa, Scudellari & Vieira Advogados