Uma das principais demandas que têm chegado ao Tribunal de Justiça de São Paulo durante a quarentena implantada no estado para combater o coronavírus é a redução do aluguel de estabelecimentos comerciais que tiveram que fechar as portas. Essa é uma questão que não está pacificada na Corte e tem dividido os desembargadores.

De um lado, há magistrados que entendem que a crise econômica derivada da epidemia da Covid-19 justifica a redução do valor pago pelos empresários. Do outro, desembargadores defendem a necessidade do contraditório ou dizem que a diminuição do aluguel pode gerar desequilíbrio contratual, uma vez que a crise não atinge apenas o locatário, mas também o locador. 

A ConJur fez um levantamento de decisões monocráticas proferidas pelo TJ-SP nos últimos dias sobre redução de aluguel durante a quarentena.

O desconto vale enquanto o shopping permanecer fechado. Segundo a desembargadora, não se pode ignorar o fato de que a quarentena instituída pelo Estado de São Paulo terá "impacto significativo no faturamento da agravante, que continuará arcando com uma série de encargos e despesas fixas durante todo esse período". 

Em decisão semelhante, o desembargador Tercio Pires, da 34ª Câmara de Direito Privado, aplicou a teoria de imprevisão para conceder desconto de 50% a uma loja de jogos eletrônicos localizada em um shopping. Pires citou que, no âmbito das relações privadas, a "Lei substantivo Civil trouxe disciplinada a possibilidade de revisão contratual lastreada em fato superveniente imprevisível desencadeador de onerosidade excessiva".

Segundo ele, a epidemia da Covid-19 também se enquadra nos conceitos de caso fortuito e força maior, "em hipótese tais, ainda que em havendo cumprimento diferenciado da obrigação por uma das partes, não responde ela por eventuais prejuízos infligidos à outra". A redução do aluguel foi autorizada durante o período em que a loja estiver fechada.

Já o desembargador Ruy Coppola, da 32ª Câmara de Direito Privado, concedeu liminar a uma microempresa de confecção de peças de roupa para manter o desconto de 60% do aluguel (concedido pela locadora) até o final do período de proibição de funcionamento do comércio, mesmo após o prazo do vencimento do aluguel (previsto para o dia 10 de cada mês).

Segundo Coppola, a situação atual de crise de saúde e econômica permite que o desconto concedido pela locadora seja estendido, mesmo após o dia do vencimento. "Ademais, ressalto que os encargos moratórios ficam evidentemente suspensos, eis que já foi concedido o desconto de 60% do aluguel, não sendo possível a decretação de despejo com base nos alugueis vencidos durante o período de fechamento do comércio", disse.

Pedidos negados

O desembargador Jayme de Oliveira, da 29ª Câmara de Direito Privado, negou a redução de 70% no aluguel pago por um posto de combustíveis por entender que é imperioso ouvir os argumentos da parte adversa antes de tomar qualquer medida unilateral. A decisão fica mantida até o julgamento do caso pelo colegiado.

"Em sede de cognição sumária, embora sejam relevantes as alegações do agravante, não há como se deferir, neste momento processual, a tutela recursal da forma pretendida, sem a formação da triangulação processual, como anotou o juízo de primeiro grau, em decisão criteriosa e fundamentada", disse o desembargador.

Em decisão que vai na mesma linha, o desembargador Kioitsi Chicuta, da 32ª Câmara de Direito Privado, negou liminar para reajustar o aluguel de um restaurante de shopping em virtude da necessidade do contraditório para uma melhor avaliação da matéria, com destaque à função social do contrato e a incidência do disposto no artigo 317 do Código Civil.

"Mesmo tendo a autora consideráveis argumentos, por desenvolver atividade empresarial, com verossimilhança na alegação de dificuldades na operação do sistema de entrega, obviamente com dificuldades em relação às despesas mensais, em específico o aluguel que é de valor considerável, não se verifica a urgência para a concessão da medidas sem oitiva da parte contrária", afirmou.

Ao negar pedido de desconto no aluguel de uma loja, o desembargador Costa Wagner, da 34ª Câmara de Direito Privado, afirmou que é "inegável" que as relações jurídicas travadas entre particulares igualmente sofrerão abalo em razão da epidemia do coronavírus. 

Segundo o desembargador, "não podemos perder de mente, porém, que existe uma grande cadeia produtiva formada pelos integrantes da sociedade, de forma que o desarranjo de um setor pode comprometer o todo". Ou seja, ao se conceder um benefício para uma ponta desta cadeia produtiva, se a questão não for muito bem analisada e valorada, pode-se causar grande estrago para a outra ponta.

"O cenário ideal será que as partes que firmaram um contrato tenham maturidade, e acima de tudo, bom senso, para definir um critério a lhes guiar durante esse período de excepcionalidade. Sem querer tirar vantagens do momento, entendendo os problemas do outro e, acima de tudo, reconhecendo que será esse auxílio mútuo em período tão difícil que irá fortalecer relações comerciais cujos benefícios serão por todos auferidos no futuro", afirmou. 

Fonte: Consultor Jurídico