A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
entendeu que, não havendo consenso entre as partes da ação revisional de
locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel,
incluídas as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário, pois estas se
incorporam ao domínio do locador, proprietário do bem.
A decisão veio no julgamento de embargos de divergência
interpostos pelo locador de um imóvel comercial contra acórdão proferido pela
Quarta Turma do STJ, no qual ficou definido que, na ação revisional, as
benfeitorias realizadas pelo locatário não deveriam ser consideradas no cálculo
do novo valor do aluguel, dentro do mesmo contrato.
A Quarta Turma considerou a distinção entre as ações
revisional e renovatória de locação para estabelecer que as benfeitorias só
poderiam ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória,
pois nesse caso haverá um novo contrato.
Divergência
Ao interpor os embargos, o locador alegou que a decisão
proferida pela Quarta Turma divergiu de julgados da Terceira Seção e da Quinta
e Sexta Turmas do tribunal – órgãos que no passado eram competentes para julgar
recursos sobre locação predial urbana.
O caso teve origem em ação revisional ajuizada por um
hospital oftalmológico contra o locador do terreno, por causa do aumento do
aluguel, que passaria de quase R$ 64 mil para perto de R$ 337 mil mensais.
O locador justificou que o aumento levou em conta a
valorização do imóvel em razão de obra feita pelo locatário, com sua
autorização. Por sua vez, o locatário sustentou que, enquanto não fosse
indenizado pela construção, o dono do imóvel não teria direto a receber os
respectivos frutos.
Em segunda instância, o valor da locação foi fixado em R$
72.765.
Preço de mercado
Em seu voto, a ministra relatora dos embargos, Nancy
Andrighi, afirmou que, em vista dos artigos 35 da
Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e 1.255 do Código Civil, devem ser indenizadas ao
fim do contrato as acessões construídas pelo locatário com o consentimento do
locador. Ela considerou não haver controvérsia sobre esse ponto, porém a
questão debatida no recurso era a viabilidade de incluir a acessão no cálculo
da revisional de aluguel.
A magistrada, ao observar trecho do acórdão da Quarta Turma,
no qual ficou entendido que a ação revisional se limita ao imóvel com suas
características originais da época da contratação, lembrou que o artig??o
19 da Lei do Inquilinato dispõe que o locador ou o locatário
poderão pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.
"Para a preservação do equilíbrio contratual por
intervenção judicial, é imprescindível levar em conta todas as circunstâncias
capazes de afetar o preço de mercado imobiliário, inclusive, socorrendo-se de
auxílio pericial quando necessário", declarou a relatora.
Ela salientou que a ação revisional é resguardada para as
hipóteses em que não há acordo entre locador e locatário sobre o valor do
aluguel, mas nada impede que as partes negociem livremente sobre o valor
investido na acessão do negócio, como dispõe o princípio da autonomia privada
das partes contratantes.
Livre vontade
Nancy Andrighi destacou que, no caso julgado, o locatário
investiu para construir em imóvel alheio por sua livre vontade. "Não se
pode conceber que o aluguel de um imóvel, cuja área edificada passa ao
quíntuplo de seu tamanho originário, deva ter o preço alterado exclusivamente
em virtude de fatores externos", concluiu.
A ministra ressaltou também que os investimentos na acessão
de um imóvel podem ser feitos tanto pelo locador quanto pelo locatário, e que,
no caso do locatário, ele não se isenta automaticamente do correspondente
aumento no valor de mercado.
"A hipótese de que apenas quando o investimento é
realizado por conta e risco do locador estaria autorizada a majoração do
aluguel, em verdade, limita sobremaneira as relações privadas de locação e
acaba por deslocar a lógica que subjaz esses contratos no que diz respeito à
vinculação do valor do imóvel ao correspondente preço do aluguel",
declarou a relatora.
Fonte: Supremo Tribunal de Justiça
