Para ovacionar a segurança e a seriedade, a figura de um
contrato bem detalhado e completo é relevante dentro da compra e venda de
imóvel, sobretudo entre particulares
Por incrível que pareça, muitas pessoas questionam, na
prática, se é necessário, de fato, elaborar um contrato para traçar os detalhes
de uma compra e venda de imóvel. Ou melhor, muitos enxergam a figura de um
Contrato de Compra e Venda de Imóvel como irrelevante.
Pois bem, independentemente de qual seja sua visão, o
presente texto tem o condão de ovacionar a relevância que se tem em elaborar um
Contrato de Compra e Venda de Imóvel bem feito, para fins de se trazer
segurança e seriedade ao negócio. Devemos lembrar, sobretudo, que as transações
envolvendo imóveis são consideradas grandes negócios, principalmente pelos
valores, sem mencionar a questão do direito à moradia e afins.
Além disso, gostaria de deixar claro que o presente texto
versa sobre as transações envolvendo imóveis que não se enquadram como relações
de consumo (vale dizer, aquelas que atraem a incidência das normas protetivas
do sistema de consumo), bem como estão excluídas as transações de imóveis
submetidas ao regime de Incorporação Imobiliária e os loteamentos (lei
4.591/64 e lei
6.766/79, respectivamente). Em outras palavras, será abordada aquela
compra e venda realizada entre particulares (Exs.: duas pessoas físicas; dois
empresários individuais; duas empresas etc.), cujo regramento principal é
o Código Civil brasileiro.
Bom, ingressando diretamente na temática, vamos à primeira
pergunta que muito ocorre na prática imobiliária:
1) É obrigatória a existência de um Contrato de Compra
e Venda de Imóvel?
A resposta mais acertada para esta pergunta é: NÃO!
A explicação podemos extrair do artigo 108 do Código
Civil, que assim dispõe:
Art. 108. "Não dispondo a lei em contrário,
a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que
visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais
sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo
vigente no País". (grifei)
Em outras palavras, para a venda de imóvel de valor superior
a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no Brasil, não é necessário, de
forma alguma, que haja um Contrato de Compra e Venda assinado entre comprador,
vendedor e testemunhas, mas, sim, se faz necessário que haja uma Escritura
Pública de Venda e Compra, que é lavrada perante o Cartório de Notas.
Só a título de conhecimento, para fins de transmissão da
propriedade (que é o que, de fato, sacramenta a compra e venda do imóvel),
necessário se faz que a Escritura Pública seja levada a registro perante o
Cartório de Registro de Imóveis, o famoso CRI.
Conforme diz a própria lei, para imóvel de valor inferior a
trinta salários mínimos, sequer precisa da mencionada escritura.
Uma outra exceção pode ser extraída do art. 38 da Lei
n.º 9.514/97, a famosa "Lei da Alienação Fiduciária de Coisa
Imóvel". Segundo este artigo:
Art. 38. "Os atos e contratos referidos nesta Lei
ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição,
transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão
ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com
efeitos de escritura pública". (grifei)
Enfim, para não fugir do nosso assunto, vamos, agora, para o
segundo questionamento:
2) Ora, então eu posso desprezar o Contrato de Compra e
Venda de Imóvel?
Minha resposta é: JAMAIS!
Enquanto advogado do ramo imobiliário, sigo a lição de que
documento, seja qual for, não pode faltar NUNCA, principalmente quando
diante de negócios envolvendo imóveis.
Fato é que, mesmo não sendo imprescindível à concretização
da compra e venda em si, tal contrato não só traz mais seriedade à contratação,
mas, também, gera obrigações entre as partes, isto é, gera direitos e deveres
entre comprador e vendedor, e é exatamente por isso que eu reputo necessária a
confecção de um Contrato de Compra e Venda (bem elaborado e detalhado, diga-se
de passagem).
Por final, ouso dizer que me filio ao entendimento de que o
Contrato de Compra e Venda de Imóvel é contrato preliminar, vez que
precede a posterior lavratura da devida escritura pública, que é o requisito
formal à concretização da transação (com as devidas e mencionadas ressalvas),
conforme já dito.
Não por outras razões, é imprescindível o acompanhamento de
um profissional da área, para auxiliar, seja vendedor, seja comprador, seja
imobiliária, sejam todos, na compra e venda de um imóvel.
Pois bem, para não deixar o texto longo e cansativo,
na "Parte 2", trarei os pontos-chave que não podem deixar de ser
observados e, sobretudo, avaliados quando da elaboração do Contrato de Compra e
Venda de Imóvel.
Até lá!
Fonte: Migalhas
