A 4ª Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão que, em caso de controvérsia
sobre dois negócios de compra e venda do mesmo imóvel, reconheceu como válido
aquele que teve escritura pública registrada.
O autor alegou que comprou um
imóvel, por meio de contrato particular – pagando a quantia de R$ 180 mil –,
mas não fez o registro em cartório. Posteriormente, o primeiro dono teria
realizado nova negociação com um terceiro, que pagou R$ 250 mil e registrou o
título. O autor argumentou que a essa venda seria uma fraude, mera simulação
para retirar sua propriedade. Na ação, pedia a anulação da segunda negociação e
outorga de escritura definitiva em seu nome. O pedido foi negado em 1º grau,
remanescendo somente o direito de o autor buscar eventual ressarcimento de
perdas e danos contra o vendedor, em ação própria.
O desembargador Enio Zuliani,
relator da apelação, destacou em seu voto que o negócio celebrado entre as
partes não transmite a propriedade, embora represente vínculo entre os
contratantes. Segundo ele, o que transmite o direito real da propriedade é o
registro do título no cartório de registro de imóveis. “No caso de duas vendas
do mesmo imóvel – como ocorrido no presente caso – considera-se titular do
domínio ou proprietário aquele que realizou o registro em primeiro lugar, mesmo
que o negócio que realizou tenha sido posterior ao primeiro”, afirmou.
Segundo o magistrado a fraude não
foi comprovada, já que o fato de o comprador e vendedor serem amigos não é
suficiente para caracterizar um negócio simulado. “É preciso, na disputa de
duas compras e vendas comprometidas por sérias e graves acusações de
desvirtuamentos ideológicos, priorizar aquela que seria menos repugnante ao
ideal de justiça. Então e diante das incongruências que afetam muito mais a
credibilidade do contrato particular, está correta a sentença que outorga
primazia a escritura e seu registro. Afinal, presume-se a prova do pagamento do
preço, porque foi referido em documento público, sem que se demonstrasse, com
substratos probatórios concretos, a má-fé do terceiro adquirente”, concluiu o
relator.
O julgamento, decidido por
maioria de votos, teve a participação dos desembargadores Alcides Leopoldo,
Marcia Dallla Déa Barone, Maurício Campos da Silva Velho, Fábio Quadros e Natan
Zelinschi de Arruda.
Apelação nº 1004011-96.2019.8.26.016
Fonte: TJ-SP
