Dúvida Sentença de fls. 42/44 Maria Lourdes Baffi Carramillo VISTOS.
Cuida-se de dúvida suscitada pelo 17º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, que
recusou o registro do instrumento particular de venda e compra com alienação fiduciária cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 47.811, daquela Serventia.Aduz, em síntese, ser necessária a escritura pública, na forma do art. 108, do Código Civil, porque a hipótese não se amolda ao art. 38, da Lei nº 9.514/97. Intimada (fl. 36), a interessada não apresentou impugnação (fl. 37). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 38/40). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO.
A dúvida é procedente, nos exatos termos da suscitação. Primeiro, anote-se que o art. 108, do Código Civil, fixa como requisito de validade dos negócios jurídicos que versem sobre direitos reais sobre imóveis a utilização da escritura pública: "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País." Já o art. 38, da Lei nº 9.514/97, dispensa a escritura pública para os atos e contratos
referidos naquela Lei ou resultantes de sua aplicação: "Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. " Melhim Namem Chalhub, ao examinar a formalização desses contratos, afirma que a compra e venda, desde que com financiamento nas condições do sistema de financiamento imobiliário, é resultante da aplicação da Lei nº 9.514/97 e, consequentemente, pode ser formalizada por instrumento particular (Negócio Fiduciário, 4ª Ed., pág. 235).
O doutrinador, com acerto, condiciona o uso do instrumento particular à existência de
financiamento nas condições do Sistema de Financiamento Imobiliário. E o art. o. 2º, da Lei nº 9.514/97, diz quem são as entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário: "Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades."
Assim, para que se possa dispensar a escritura pública, é preciso que um desses entes
participe do negócio jurídico, até porque, como bem destacou o Oficial, tais agentes atuam como fiscal do ato de modo a assegurar a sua segurança, de forma similar ao que ocorre no SFH. No caso em exame, no instrumento particular de venda e compra com alienação fiduciária cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 47.811 daquela Serventia, figuram como outorgantes vendedoras e credoras fiduciárias Maria de Lourdes Baffi Carramilli e Maryland de Oliveira Baffi, pessoas que não se encontram no aludido art. 2º, motivo por que não se dispensar a escritura pública, prevalecendo a regra geral inscrita no art. 108, do Código Civil.
E, como bem enfatizou o Oficial, não haveria sentido que o legislador permitisse a
instrumentação particular da compra e venda acompanhada de alienação fiduciária em garantia e, ao mesmo tempo, exigisse a escritura pública para a compra e venda desacompanhada dela. Só haveria sentido, conclui, se, no primeiro caso, houvesse a participação de uma entidade autorizada a operar no SFI para fiscalizar a idoneidade do ato.
Assim não fosse, finaliza acertadamente o Oficial, a burla ao art. 108, do Código Civil, seria de extrema facilidade bastando às partes contratantes estipular pequeno valor a título de financiamento para que a escritura pública fosse dispensada. Nesse sentido, o r parecer do Ministério Público. Posto isso, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 17º Oficial de Registro de Imóveis, para manter a recusa do registro. Oportunamente, cumpra-se o artigo 203, I, da Lei nº 6.015/73, e nada sendo requerido no prazo legal, ao arquivo.
P.R.I.C. São Paulo, 11 de maio de 2011.
Gustavo Henrique Bretas Marzagão. Juiz de Direito.
CP-37 (D.J.E. de 30.05.2011)

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