O
apagar das luzes de 2022 trouxe uma novidade que poderá desafogar milhares de
ações que tramitam no Poder Judiciário, contribuir para a efetiva regularização
fundiária e solucionar a vida de muitos brasileiros que aguardam até cinco anos
para o desfecho de casos envolvendo a transmissão de propriedades já quitadas,
mas que o vendedor se recusa ou está impedido de realizar a transferência do
imóvel ao comprador.
A
derrubada do veto do ex-presidente Jair Bolsonaro ao artigo 11 da Lei Federal
nº 14.382, ocorrida na véspera do Natal, permitiu que a realização do
procedimento de Adjudicação Compulsória de Imóvel possa ser realizada
diretamente em cartório, em um tempo médio de até três meses, tendo como
documento inicial a elaboração de uma ata notarial, feita por tabelião de
notas.
O
procedimento até então só ocorria pela via judicial e se caracterizava pela
substituição da vontade do vendedor por meio de uma decisão do Judiciário.
Agora, também poderá se dar pela via administrativa – isto é, no cartório – e
ocorrer nos casos em que o vendedor se recuse a cumprir um contrato pactuado e
já quitado, quando tenha ocorrido sua morte ou declarada sua ausência, exista
incapacidade civil ou localização incerta e não sabida, ou, nos casos de
pessoas jurídicas, tenha ocorrido a sua extinção.
“A
possibilidade de adjudicação compulsória diretamente nos cartórios é mais um
importante passo no caminho da desjudicialização. E a ata notarial feita
perante o tabelião de notas é a peça-chave neste procedimento, sendo documento
indispensável para dar segurança quanto à autenticidade da documentação
apresentada, quanto à efetiva posse do imóvel, quanto à comprovação do
pagamento do preço pelo promitente comprador e quanto à comprovação do
inadimplemento do promitente vendedor. É a ata notarial que vai dar segurança
jurídica à adjudicação compulsória extrajudicial, garantindo rapidez, economia
e eficiência no procedimento”, ressalta o presidente do Colégio Notarial do
Brasil Sessão Rio Grande do Sul (CNB/RS), Dr. Flávio Fischer.
Na
ata notarial deverão constar a identificação do imóvel, o nome e a qualificação
do comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova
do pagamento e a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou
receber o título de propriedade.
Além
de garantir a autenticidade dos documentos, a ata notarial poderá atestar a
disponibilidade ou a indisponibilidade do bem e a quitação do negócio jurídico
mediante a apresentação ao tabelião de diversos documentos, tais como
declaração de imposto de renda, mensagens de e-mails e de texto entre os
negociantes que comprovem o recebimento pelo vendedor, além de extratos
bancários e outros fatos que não estejam demonstrados por documentos, a exemplo
de troca de mensagens e e-mails entre as partes contratantes, que podem
comprovar as tentativas feitas para a obtenção da escritura definitiva,
evidenciando dificuldade ou impossibilidade e sendo a prova real da recusa do
vendedor em outorgar a escritura definitiva, evitando que a adjudicação
compulsória extrajudicial seja utilizada de má-fé.
Caso já exista um procedimento de Adjudicação Compulsória em trâmite no Poder Judiciário, o usuário deverá homologar pedido de desistência para que o ato possa transcorrer pela via extrajudicial, sendo necessária também a presença de um advogado. O valor é tabelado de acordo com a lei estadual.
