A derrubada pelo Congresso Nacional do
veto presidencial ao artigo 11 da Lei Federal nº 14.382, ocorrida na véspera do
Natal do ano passado, permitiu que a realização do procedimento de Adjudicação
Compulsória de Imóvel possa ser realizada diretamente em cartório, em
todo o país.
Agora, basta um documento inicial a elaboração de uma Ata
Notarial, feita por tabelião de notas. A ação de adjudicação compulsória
pode ocorrer apenas quando houver promessa de compra e venda de imóvel e uma
das partes dificultar ou impossibilitar a transferência do bem.
A realização em cartório, a partir de agora,
apresenta a vantagem de o procedimento, que antes era feito exclusivamente via
judicial e demorava até cinco anos para conclusão. Agora pode ser efetuado
extrajudicialmente, no tempo médio de até três meses, a depender do caso, e de
forma mais barata, por meio de Ata Notarial em Cartório de Notas.
A vice-presidente do Colégio Notarial do
Brasil, seção Rio de Janeiro (CNB/RJ), Edyanne Frota Cordeiro, confirmou
que para desafogar o Judiciário e ser mais célere para o usuário, conseguiu-se
que o procedimento seja feito através dos cartórios de notas.
Essa situação acontece sempre que a pessoa já pagou
pelo imóvel e não consegue ter o título de propriedade, ou seja, não consegue
dispor do bem por completo, seja para alugar, vender, dar como garantia.
Provas
A vice-presidente do CNB/RJ, explicou que a pessoa
terá de provar no cartório, por meio de documentos como extratos bancários,
cópia de cheques, e pelos mais diversos meios jurídicos, que pagou e, também,
que tentou de tudo para receber o imóvel da pessoa que prometeu passar o bem
quando recebesse o preço e não o fez, bem como seu inventariante, se o bem
estava em espólio.
Vários motivos podem explicar porque isso não
ocorreu: a pessoa estava ausente, está em local incerto e não sabido, já morreu,
porque não quer, indicou a vice-presidente. “Às vezes, pode ser uma construtora
que faliu ou acabou, ou que seus representantes estejam se negando a cumprir o
acordo firmado anteriormente”.
Segundo afirmou, “o importante é que já foi tudo pago
e a pessoa não recebeu a escritura definitiva, ou seja, o título de propriedade
para registrar no cartório de imóveis”. Pode ocorrer também que a pessoa quitou
o imóvel, mas não pagou o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
(ITBI), que deve ser pago quando um bem é adquirido.”Enquanto não for
pago o imposto, não pode levar ao registro de imóvel”.
Cabe ao cartório de notas dar todo o preparo jurídico
à pessoa interessada, ou seja, preparar o documento, reunir as provas de que a
pessoa pagou o preço estabelecido. Daí, o funcionário do cartório coloca tudo
em uma ata notarial. Depois, a ata segue para o registro de imóveis competente,
que tem de ser da área onde o imóvel em questão está situado. Não pode ser
feito em outro município, ressaltou a vice-presidente. Se tudo estiver em
ordem, a escritura pode ser feita em uma semana.
O interessado vai pagar pelo instrumento da ata no
cartório de notas, cujo valor vai depender do preço do imóvel. O registro
deverá ter valor semelhante. Na avaliação de Edyanne Frota Cordeiro, a medida
poderá desafogar milhares de ações que tramitam no Poder Judiciário, contribuir
para a efetiva regularização fundiária e solucionar a vida de muitos
brasileiros que aguardam até cinco anos para o desfecho de casos envolvendo a
transmissão de propriedades já quitadas, mas que o vendedor se recusa ou está
impedido de realizar a transferência do imóvel ao comprador.
A Ata Notarial
Na Ata Notarial deverão constar a
identificação do imóvel, o nome e a qualificação do comprador ou de seus
sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento e a
caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título
de propriedade. “Porque o título de propriedade é seu (da pessoa que pagou pelo
imóvel). É só uma questão de formalidade. Você já pagou tudo, não deve nada. É
como se fosse lá avocar aquele título para você; tomar o que é seu”, disse
Edyanne.
Além de garantir a autenticidade dos documentos, a
ata notarial poderá atestar a disponibilidade ou indisponibilidade do bem e a
quitação do negócio jurídico, mediante a apresentação ao tabelião de diversos
documentos, tais como declaração de imposto de renda, mensagens de ‘e-mails’ e
de texto entre os negociantes que comprovem o recebimento pelo vendedor, além
de extratos bancários e outros fatos que não estejam demonstrados por
documentos.
As mensagens trocadas entre as partes contratantes
podem comprovar as tentativas feitas para a obtenção da escritura definitiva,
evidenciando dificuldade ou impossibilidade e sendo a prova real da recusa do
vendedor em outorgar a escritura definitiva.
A vice-presidente do CNB/RJ destacou que caso já
exista um procedimento de Adjudicação Compulsória em trâmite no Poder
Judiciário, o usuário deverá homologar pedido de desistência, por meio de seu
advogado ou defensor público, para que o ato possa transcorrer pela via
extrajudicial.
Fonte: Diário Zona Norte