A utilização da ata notarial nos procedimentos de usucapião e adjudicação compulsória extrajudicial foi tema do último painel do XVI Fórum de Integração Jurídica, realizado em Brasília. O debate abordou aspectos práticos da atuação de advogados, tabeliães e registradores, com destaque para a importância da análise documental e da construção conjunta das soluções extrajudiciais.

O painel foi moderado pelo advogado Henri Pinheiro, membro da Comissão de Direito Notarial e Registral do Conselho Federal da OAB. As exposições ficaram a cargo de Fabiana Perillo, tabeliã de notas no Distrito Federal, e Geraldo Felipe de Souto Silva, tabelião e registrador e presidente do Colégio Notarial do Brasil – Seccional Distrito Federal (CNB-DF).

Na abertura, Henri Pinheiro destacou o caráter prático da discussão e explicou que a qualidade da ata notarial pode ser determinante para o andamento dos procedimentos. Segundo ele, o documento deve registrar a percepção do tabelião sobre fatos e não formalizar negócios jurídicos.

“A qualidade da ata notarial, muitas das vezes diligenciada com um advogado junto ao tabelião, é determinante para o sucesso da aceitação do requerimento dos procedimentos da usucapião e da adjudicação compulsória na via administrativa.”

O moderador ressaltou ainda que uma ata mal instruída pode resultar em exigências no registro de imóveis ou até levar o interessado à via judicial, contrariando a proposta de celeridade dos procedimentos extrajudiciais.

Adjudicação compulsória extrajudicial

Ao abordar a adjudicação compulsória extrajudicial, Fabiana Perillo explicou que o procedimento ainda é pouco utilizado em comparação com a usucapião, em parte pelo desconhecimento sobre essa possibilidade.

A tabeliã apresentou o funcionamento do procedimento e destacou que a adjudicação compulsória pode ser utilizada quando existe um compromisso de compra e venda, o preço foi quitado e o promitente vendedor não cumpre a obrigação de outorgar a escritura definitiva.

Entre os requisitos essenciais, apontou a existência de contrato preliminar sem cláusula de arrependimento exercitável, a comprovação da quitação do preço e a recusa injustificada do promitente vendedor.

Fabiana também ressaltou a importância de o advogado analisar previamente tanto o contrato quanto a matrícula do imóvel, verificando a situação registral, eventuais ônus, indisponibilidades e a continuidade da cadeia dominial.

A palestrante destacou ainda o papel da ata notarial na organização das informações e provas que serão apresentadas ao registro de imóveis. Mensagens, documentos e outros elementos que demonstrem a quitação ou a recusa do vendedor podem integrar a documentação.

Para Fabiana, a atuação conjunta entre advocacia e tabelionato é fundamental para tornar o procedimento mais eficiente.

Usucapião e as “zonas cinzentas”

Na sequência, Geraldo Felipe de Souto Silva concentrou sua apresentação na usucapião extrajudicial, especialmente em situações que ainda geram debates na jurisprudência.

O tabelião defendeu uma atuação voltada para soluções efetivas e destacou que a análise do caso deve começar antes mesmo da escolha da modalidade de usucapião. Para ele, duas perguntas são fundamentais: qual é o imóvel e se ele pode ser objeto de usucapião; e quem é o titular ou ocupante envolvido na situação.

“Eu sou um defensor da eficácia dos atos. Eu não consigo ‘vender’ uma escritura que não vai ser registrada.”

Geraldo apresentou três situações que classificou como “zonas cinzentas”: a possibilidade de usucapião de imóveis sem matrícula ou inseridos em parcelamentos irregulares; a usucapião envolvendo imóveis de empresas em recuperação ou submetidas à falência; e a possibilidade de usucapir bens atingidos por bloqueios ou indisponibilidades judiciais.

Sobre os imóveis irregulares, o palestrante destacou a importância de observar a evolução da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o Tema 1.025, relacionado ao Setor Tradicional de Planaltina. Ele ressaltou, porém, que o entendimento não deve ser automaticamente aplicado a qualquer situação de irregularidade.

Nesse contexto, apontou três dimensões que precisam ser consideradas nos processos de regularização: jurídica, registral e urbanística.

Na discussão sobre imóveis vinculados a massas falidas, Geraldo chamou atenção para mudanças recentes na jurisprudência do STJ e para a diferença entre prescrição extintiva e prescrição aquisitiva.

Já nos casos de bloqueio ou indisponibilidade judicial, destacou a necessidade de analisar a cronologia dos fatos, verificando se o período necessário para a aquisição por usucapião já havia sido completado antes da constrição.

Ao encerrar sua exposição, o presidente do CNB-DF reforçou a necessidade de uma análise individualizada de cada caso.

“Temos de estar atentos para dar soluções jurídicas eficazes. Sou avesso a dizer ‘não tem como, não pode’. Temos de pensar, analisar a documentação e achar saídas seguras.”

Atuação integrada

Ao final do painel, Henri Pinheiro destacou que a aproximação entre advogados, notários e registradores é essencial para ampliar a utilização das ferramentas extrajudiciais e oferecer respostas mais céleres à sociedade.