NOTA CONJUNTA
DIREITOS DE USO
PARQUES EÓLICOS
O Colégio Notarial do Brasil, Seção Rio Grande do Sul e
O Colégio Registral do Rio Grande do Sul;
Sabedores de que contratos de concessão de USO estão sendo celebrados por instrumentos particulares e que estão sendo averbados nas matrículas dos imóveis, especialmente na instalação dos chamados Parques Eólicos;
No sempre renovado propósito de orientar e auxiliar seus associados, chamam atenção aos tópicos abaixo.
USO pode ser DIREITO REAL (artigo 1.225, V, CC) ou estar inserido no DIREITO OBRIGACIONAL, advindo de contratos de Arrendamento (Lei nº 4.504, de 30/11/1964 – Estatuto da Terra, artigos 95 e seguintes), Locação de Imóvel Urbano (Lei nº 8.245, de 18/10/1991), Locação de Imóvel Rural (artigo 565 e seguintes do CC), Comodato (artigo 579 e seguintes do CC), entre outros.
DIREITO REAL DE USO
1. Na constituição de direito real de uso aplica-se o disposto no artigo 108 do CC, que exige ESCRITURA PÚBLICA NOTARIAL para imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.
1.1 - Excetuam-se desta obrigação a constituição de direito real de uso decorrente de aplicação do disposto em leis especiais, ex vi:
a) Decreto-lei nº 271, de 28/02/1967, artigos 7° e 8°, que podem ser celebrados por instrumento particular, desde que respeitadas as finalidades previstas na lei e que as assinaturas de partes e testemunhas sejam devidamente reconhecidas por Notário (artigo 221 da LRP);
b) Medida Provisória nº 2.220 de 04/09/2001, que podem ser celebrados em atos da Administração Pública, em instrumentos particulares ou em títulos judiciais;
c) Lei nº 11.977, de 07/07/2009, que podem ser celebrados em atos da Administração Pública ou decorrerem de decisão judicial.
2. O direito real de uso, independente do fundamento legal em que se baseie, deve ser objeto de REGISTRO na matrícula do imóvel (art. 167, I, 7, LRP), não sendo cabível a feitura de averbação.
3. A vênia conjugal é obrigatória para a constituição de direito real de uso (art. 1.647, I, CC).
4. O direito real de uso, por ter caráter personalíssimo, não admite previsão de cessão ou de sucessão.
5. Nas instituições de direito real de uso a título oneroso deve ser emitida a guia de ITBI correspondente, para comprovar pagamento ou exoneração do tributo, mediante manifestação expressa da Fazenda Municipal.
6. Nas instituições de direito real de uso a título gratuito, lembramos que a legislação estadual – ITCD – prevê a incidência do imposto de transmissão na constituição gratuita (doação) de direitos relativos a imóveis (vi de Lei estadual nº 8.821, de 27/01/1989, artigo 2°, I e § 1°). O uso é direito real relativo a imóvel e sua instituição gratuita enseja emissão de guia à Fazenda Estadual, para pagamento ou exoneração tributária.
7. Orientamos os tabeliães de notas para que se abstenham de reconhecer firmas dos referidos instrumentos particulares de constituição de direito real de uso, a fim de que não se dê aparência de validade a um título que a própria lei comina de nulidade (art. 166, inciso IV do CCB).
DIREITO DE USO COM CARÁTER OBRIGACIONAL
1. Não existe contratação de direito de uso de natureza obrigacional. Esta modalidade decorre de outros contratos, para os quais podem ser utilizados indistintamente a escritura pública quanto o instrumento particular (salvo quando a lei expressamente exigir outra forma).
2. Não será registrado o direito uso com caráter obrigacional. O que será registrado ou averbado será o contrato propriamente dito:
2.1 - arrendamento - REGISTRO (Consolidação Normativa Notarial e Registral, artigo 393);
2.2 - locação com cláusula de vigência em caso de alienação - REGISTRO (Lei dos Registros PÚblicos, artigo 167, I, 3);
2.3 - locação sem cláusula de vigência em caso de alienação AVERBAÇÃO (Lei dos Registros Públicos, artigo 167, lI, 16);
2.4 - comodato - AVERBAÇÃO (Consolidação Normativa Notarial e Registral, artigo 0424, inc. 3°).
3. A vênia conjugal não é obrigatória para a celebração de contrato de arrendamento, de locação de imóvel rural ou de comodato; na locação de imóvel urbano a vênia conjugal é obrigatória se o prazo de vigência do contrato for igualou superior a 10 anos (Lei nº 8.245, de 18/10/1991, artigo 3°).
4. O uso decorrente destes contratos pode ser objeto de cessão, constituindo-se subarrendamento ou sublocação, desde que a tanto não haja oposição expressa no contrato.
5. Nos contratos em que o direito de uso tem caráter meramente obrigacional não precisa ser emitida a guia de ITBI nem, no caso do comodato, de guia de ITCD.
6. É obrigatório o reconhecimento das firmas dos contratantes e das testemunhas nos instrumentos particulares, para se constituírem em títulos hábeis a terem acesso ao Registro de Imóveis (artigo 221 da Lei dos Registros Públicos).
6.1 - O reconhecimento das firmas deverá ser feito por autenticidade nos contratos e documentos de natureza econômica de valor apreciável (Consolidação Normativa Notarial e Registral, artigo 649, § 5°).
6.2 - Os títulos da Administração Pública e os Judiciais estão dispensados de reconhecimento de firma.
Porto Alegre, 24 de maio de 2011.
Luiz Carlos Weizenmann
Presidente
Colégio Notarial do Brasil – Seção RS
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Mário Pazutti Mezzari
Presidente
Colégio Registral RS
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