Através da ação judicial de usucapião, o possuidor de boa-fé de um imóvel, que assim detenha a posse por um prazo mínimo de cinco anos, poderá adquirir a sua propriedade em caráter definitivo, diante do abandono do bem pelo anterior proprietário. O usucapião tanto pode ser de terreno sem demarcação e sem matrícula no cartório de imóveis, assim como pode ser usucapido um apartamento ou casa devidamente regularizada e registrada.
Quando se tratar de imóvel sem demarcação, a área objeto do usucapião deve ser devidamente descrita e caracterizada, com seus limites, metragens e confrontações. Assim, para a propositura da ação de usucapião, o art. 942 do Código de Processo Civil exige que o autor apresente o título aquisitivo, se tiver, a planta do imóvel, bem como sejam citados os proprietários dos imóveis confinantes.
No caso de usucapião de apartamento ou sala em condomínio edilício, somente deverá ser citado o próprio condomínio, na pessoa do síndico, sendo dispensável a citação de todos os condôminos.
Também devem ser citadas as Fazendas Públicas, Federal, Estadual e Municipal, para conhecimento da ação, porque as áreas públicas não podem ser objeto de usucapião. Se não houver oposição do proprietário ou de confrontantes, contestando, por exemplo, a área e as metragens, a ação de usucapião será julgada procedente, e a sentença e respectivo mandado de usucapião deverão conter a descrição do imóvel que será reproduzida na matrícula perante o cartório de imóveis competente (Lei 6.015/73, artigo 226).
Considerando que o usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade, por não implicar em transmissão, não é devido o imposto incidente sobre a transferência do imóvel (ITBI).
No usucapião, a história anterior do imóvel fica extinta, não se aplicando ao registro imobiliário o princípio da continuidade registral (Lei 6.015/73, artigo 195). Também não se aplicará o princípio da especialidade na descrição do imóvel (artigo 176, § 1º) no caso do bem não ser demarcado e devidamente descrito. Por esse modo, como se trata de aquisição originária, a matrícula anterior do imóvel usucapido, se existente, deve ser cancelada, e aberta uma nova matrícula, por força da sentença judicial.
A antiga matrícula continuará existindo somente para efeitos de registro histórico, da maneira como acontece com os registros que passaram à competência de outro cartório de imóveis por desmembramento de jurisdição (artigo 197).
O mandado judicial de usucapião submete-se às mesmas exigências aplicáveis aos demais títulos apresentados para registro, devendo conter a correta qualificação do novo proprietário, do seu cônjuge e regime de casamento, se casado, a descrição completa do imóvel e demais requisitos legais (artigo 225).
» Ivanildo Figueiredo é professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e Tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital
Fonte: Jornal do Commercio - PE - ECONOMIA

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