O Poder Judiciário definiu o entendimento de que a
construtora não pode cobrar do comprador de unidade na planta as quotas de
condomínio e o IPTU antes de transferir a posse do apartamento, sala ou loja,
sendo portanto inválida a cláusula do contrato de promessa de compra e venda
que estipula que tais despesas podem ser cobradas a partir da concessão do
Habite-se, que é a Certidão de Baixa de Construção.
O Superior Tribunal de Justiça ao julgar o EREsp
489647/RJ pacificou a orientação de que “a efetiva posse do imóvel, com a
entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a
obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais”.
Diante disso, não pode o construtor insistir em entregar
o apartamento com os defeitos ou vícios de construção que qualquer comprador
espera que não existam num imóvel novo, pois espera-se que esse esteja em
perfeito estado. Se há vícios que podem gerar problema para o comprador ocupar
de imediato a unidade, como defeitos nos pisos, paredes, azulejos, dentre
outros, cabe primeiramente à construtora consertar, para posteriormente
solicitar ao comprador que receba as chaves.
Há caso de construtor que engana o comprador ao
prometer que, posteriormente, fará os reparos, pois sabe que depois dele estar
morando no apartamento, dificilmente o desocupará para que os pisos ou outros
defeitos (janelas, troca de azulejos danificados, paredes fora do prumo, etc)
sejam consertados.
É, portanto, ilegal e abusivo a construtora alegar
que poderá cobrar as quotas de condomínio, IPTU, bem como os juros de 1% ao mês
ou correção monetária mais elevada sobre o saldo devedor do comprador com base na
cláusula do contrato que autoriza tal procedimento, que fixa como marco a
obtenção do Habite-se.
Consiste numa malícia a construtora se aproveitar da
falta de conhecimento específico da terminologia do setor imobiliário e redigir
as cláusulas contratuais com termos que somente os especialistas dominam, dando
a entender que a partir da concessão do Habite-se o comprador, automaticamente,
terá as chaves do apartamento e que poderá imediatamente quitar a parcela final
do preço por meio do agente financeiro.
Na prática, os bancos não aceitam nem iniciar o
processo do pedido de financiamento se o comprador não apresentar a matrícula
do apartamento individualizada, a qual é obtida após o registro do Habite-se e
da CND do INSS na matrícula junto ao Ofício de Registro de Imóveis.
O simples Habite-se não é suficiente para o agente
financeiro, que não financiou a construção, elaborar o contrato de
financiamento diretamente com o comprador, sendo, portanto, impossível esse
quitar o saldo devedor por falta de documento não disponibilizado pela própria
construtora.
A Lei de Belo Horizonte, n° 9.725/09, autoriza a
concessão do Habite-se pela prefeitura até mesmo com os apartamentos sem piso
(no cimento grosso) e com paredes internas sem azulejos, ou seja, sem estar
realmente pronto para morar, apesar de ter as portas, janelas e louças
sanitárias. Afirmamos isso porque nenhum comprador de um apartamento irá se
mudar com a cozinha, a área de serviço e os banheiros sem azulejos e sem
cerâmicas no piso.
Somente é legal a cobrança da quota de condomínio e
do IPTU quando o comprador tem a posse efetiva da unidade perfeita e acabada,
situação essa que permite a entrega das chaves.
Para dificultar que o comprador se defenda, há
construtora que se une com a Administradora de Condomínio que ela mesma nomeou
e com o síndico parceiro, para forçar o comprador, mesmo sem ter a posse, a
pagar a quota de condomínio do apartamento.
Há caso de Administradora e o síndico ameaçarem
negativar o nome do comprador, apesar de saberem que a posse continua com a
construtora, que às vezes deixou de finalizou a obra ou deixou de entregar as
chaves por estar discutindo em juízo algum problema. Se houver a inclusão do
nome do comprador no SPC ou Serasa, é direito dele requerer na Justiça danos
morais e materiais em razão da atitude irregular da Administradora e do
Condomínio.
Fonte: Diário do Comércio
